逆周期加仓,香港豪门郑氏父子频频出手。
12月6日,郑家纯掌舵的新世界发展,牵手远洋集团,计划在内地及香港地区的房地产开发或投资领域合作。
11月底,新世界发展以2.54亿元,竞得杭州萧山一宗地块。
郑家第三代接班人、新世界发展行政总裁郑志刚,在8月底称,未来一年,要在上海、广州、杭州和深圳等城市,投资约100亿元于土地市场。
内地房地产市场探底,将慢慢复苏,此时,正是郑家抄底土地和资产的好机会。
今年内地房企普遍钱荒,身影渐隐。新世界发展现金多、负债低,一改过去的保守姿态,高调杀回来了。
逢低吸纳
一年投资100亿,在内地体量不算大,纵向对比,新世界的这一步,迈得并不小。
2015年左右,港资房企大幅抛售内地资产,新世界也陆续出售上海、武汉、成都、海口等地资产,之后布局内地的动作几乎停滞。
2019年,方向开始转变。
这年7月,新世界先是以40.1亿元收购宁波项目股权。两个月后又豪掷97.9亿元夺得杭州望江地块,刷新当年全国地王记录。
今年以来,内地房企减少拿地,新世界逆向跑马圈地,多次与国企合作拿下优质土储。
4月,新世界与招商蛇口签署战略合作协议,计划在内地和香港开展全方位战略合作。7月在上海第二批集中土拍中,又联合招商、保利以34.2亿元竞得普陀区中山北小区地块。
郑志刚尤其看重粤港澳大湾区,去年在广州和深圳拿下4宗城市更新项目,最引人瞩目的是,以70亿元拿下广州市增城区荔城街夏街村旧改项目。
今年初,郑志刚公布“quick win”(快赢)战略,预留200亿港元投资于大湾区。
截至今年6月,其在内地拥有土储约520.6 万平方米,其中约 44%位于大湾区。
一退一进之间,郑氏家族的逆周期操作,可谓因时度势。
“香港地区的主流房企,经历过多轮大起大落的考验,对行业周期性和企业经营风险有根深蒂固的认知。”
中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为,由于在财务、业务和开发方式等方面较成熟,新世界等在内地的表现更稳重保守。
意在商业
在内地市场的投资,已给郑志刚带来回报。
2021年,新世界中国的销售额回升至182.4亿元。今年前11个月,以145.9亿元销售额排在第92名,重回房企百强榜单。
今年上半年,新世界位于杭州的“江明月朗园”首推601套房源,面积127-224平方米,精装均价7万元/平方米,总价最低门槛700多万。
开售当日即售罄,认购金额超过70亿元,创下杭州单日销售额新纪录。
郑志刚这轮加仓,重点不是住宅,而是商业综合体。
纵观其近年的新增地块,大量为旧改项目,需成片联动开发,打造长期运营的超大型综合体。
“港资房企选择布局城市更新或旧改项目,主要在于这些项目一般位于配套条件非常成熟的老城区,市场基础更好,产品溢价能力更强。”柏文喜认为。
比如,“江明月朗园”项目所在地块,郑志刚2019年在杭州望江拿下的“地王”。
该项目总建筑面积约74万方、总投资超过230亿元,汇集新世界旗下K11购物中心、甲级商厦K11 ATELIER、服务式公寓K11 ARTUS、瑰丽酒店的超级综合体。
在广州拿下的增城区荔城街旧改项目,郑志刚也计划打造总部经济区、金融集聚区与美食休闲街区,引入K11旗下品牌、瑰丽酒店等,预计投资总额超200亿元。
这与新世界的多元化布局相契合,住宅之外,还有服务式公寓、写字楼、商场、酒店等各类型物业。
2021/22财年,其在内地的物业投资收入已达20.27亿港元,同比上升 9%,主要受益于K11购物中心出租率稳健。
K11是郑志刚接手家族事业后精心打造的项目,预计到2026财年,K11项目将增至38个。
加仓底气
在这轮房地产下行周期中,港资房企基于长期低杠杆、慢开发运营,依然留有逆势加仓的底气。
截至2022年6月底,新世界发展的账上,可动用资金为1050亿港元,其中现金及银行存款约622亿港元,可动用的银行贷款约428亿港元。
2022财年,其平均融资成本只有2.52%。
拿地增多,负债率有所升高,仍控制在较低水平。截至2022年6月底,新世界发展的总资产为6358亿港元,负债率为54.69%。
即便如此,郑志刚也在出售非核心资产,将资源投放于高增长、高潜力的核心业务。
2022 财年,新世界发展出售约139亿港元非核心资产,其中,有位于内地的多处商业、写字楼和车库,合计8.9亿人民币。
管理层预计,2023财年内,会持续出售100亿港元非核心资产。
即便财力雄厚,郑家依旧非常谨慎,小心驶得万年船,以“行稳致远”为核心。
新世界聚焦深耕大湾区,兼顾长三角地区,2021/22财年,其在内地售楼171亿,以大湾区为首的南部地区占到约73%,其整体合同销售的均价,超过每平米39,000元。
在拿地方面,郑家还习惯与核心央国企、外部优质企业强强联手,以招拍挂、合作开发、城市更新、收并购等多种渠道,扩展土地储备。
比如,招商蛇口就是长期伙伴,两家今年在上海两度联手,又在深圳合力开发太子湾综合开发项目。
在保持进攻态势的同时,这些举措都可以尽可能降低风险。
最新的“胡润百富榜”显示,郑家纯、郑志刚父子财富额达1400亿元,在中国排名第18位,在动荡环境下,保持稳定。
行业渐暖,地产复苏的新周期渐近,郑氏家族的加仓,将开启新的赚钱效应。
名称 | 价格 | 均价 | 涨跌 | 日期 |
---|---|---|---|---|
1#铜 | 81710 - 81890 | 81800.0 | +650 | 05-16 |
A00铝 | 20680 - 20760 | 20720.0 | +210 | 05-16 |
0#锌 | 23710 - 23800 | 23755.0 | +10 | 05-16 |
1#锌 | 23630 - 23730 | 23680.0 | +10 | 05-16 |
1#铅 | 18275 - 18375 | 18325.0 | +100 | 05-16 |
1#锡 | 275550 - 276750 | 276150.0 | +2500 | 05-16 |
1#镍 | 146750 - 147650 | 147200.0 | +1700 | 05-16 |
1#铜 | 69160 - 69200 | 69180.0 | +240 | 01-31 |
A00铝 | 18950 - 18990 | 18970.0 | -40 | 01-31 |
0#锌 | 21220 - 21320 | 21270.0 | -60 | 01-31 |
1#锌 | 21120 - 21220 | 21170.0 | -60 | 01-31 |
1#铅 | 16300 - 16400 | 16350.0 | -25 | 01-31 |
1#锡 | 216750 - 218750 | 217750.0 | -1500 | 01-31 |
1#镍 | 127100 - 130700 | 128900.0 | -600 | 01-31 |
1#铜 | 67930 - 68020 | 67975.0 | -60 | 01-17 |
A00铝 | 18960 - 19020 | 18990.0 | +60 | 01-17 |
0#锌 | 21240 - 21340 | 21290.0 | -30 | 01-31 |
1#锌 | 21170 - 21270 | 21220.0 | -30 | 01-31 |
1#铅 | 15950 - 16100 | 16025.0 | -- | 01-17 |
1#锡 | 212750 - 214550 | 213650.0 | +3750 | 01-17 |
1#镍 | 127200 - 132300 | 129750.0 | +850 | 01-17 |
1#铜 | 69080 - 69280 | 69180.0 | +290 | 01-31 |
A00铝 | 18940 - 19000 | 18970.0 | -30 | 01-31 |
0#锌 | 20960 - 21260 | 21110.0 | -70 | 01-31 |
1#锌 | 20890 - 21190 | 21040.0 | -70 | 01-31 |
1#铅 | 16100 - 16200 | 16150.0 | -75 | 01-31 |
1#锡 | 216500 - 219000 | 217750.0 | -1500 | 01-31 |
1#镍 | 131500 - 131900 | 131700.0 | -500 | 01-31 |
1#铜 | 67970 - 68100 | 68035.0 | +55 | 01-16 |
A00铝 | 19030 - 19050 | 19040.0 | -80 | 01-16 |
0#锌 | 21470 - 21570 | 21520.0 | +220 | 01-16 |
1#锌 | 21350 - 21450 | 21400.0 | +220 | 01-16 |
1#铅 | 16050 - 16200 | 16125.0 | -- | 01-16 |
1#锡 | 209050 - 211050 | 210050.0 | +500 | 01-16 |
1#镍 | 126450 - 131450 | 128950.0 | -350 | 01-16 |
名称 | 最新价 | 涨跌 | 昨收 | 走势 |
---|---|---|---|---|
沪铜2407 | 82830 | 900 | 81930 | |
沪铝2407 | 20915 | 430 | 20485 | |
沪锌2406 | 23870 | 150 | 23720 | |
沪铅2407 | 18890 | 265 | 18625 | |
黄金2408 | 564.54 | 6.36 | 558.18 | |
伦外铜 | 10381.50 | 99.5 | 10282.00 | |
伦外铝 | 2624.50 | 24.5 | 2600.00 | |
伦外锌 | 3005.00 | 22 | 2983.00 | |
伦外铅 | 2284.00 | 8.5 | 2275.50 | |
伦外锡 | 33985 | 795 | 33190 | |
纽约金 | 2394.8 | -0.1 | 2394.9 |