多城房贷利率上行、百强房企单月销售负增长、地产债券净融资连续为负……今年以来,房地产市场调控的频率高、力度大、范围广,效果在7月房地产市场运行数据中已有所体现。
专家表示,在房地产长效机制全面落实背景下,全方位立体式的调控威力不可小觑,成交降温、价格趋稳是大趋势,房地产行业将进入平稳发展阶段。新形势下,加杠杆扩规模策略已不可取,房企需转变思路,合理投资,降速增质,做好产品、提高品质。
成交降温
量是价的先行指标,量稳了,价稳往往也就不远了。刚过去的7月,房地产市场出现了一大新变化——成交降温、销售下滑,引起不少关注。
克而瑞研究中心数据显示,7月,典型城市商品住宅成交热度回落,29个监测城市预计成交规模达2420万平方米,环比下降11%,同比由正转负,下降12%,较2019年同期降幅也有2%。
房企销售的数据也印证了楼市成交降温。克而瑞数据显示,7月,全国百强房企单月实现销售操盘金额8611.7亿元,环比下降33%,降幅较往年有所扩大,而从同比来看,7月百强房企单月成交业绩也下降8.3%,首现负增长。
“今年第二季度以来,百强房企单月业绩增速呈持续放缓趋势。这主要是受房企货量供应不足、部分城市市场调整、政策调控升级等多方面因素影响。”易居企业集团CEO丁祖昱分析称。
丁祖昱表示,7月百强房企整体业绩表现不及上半年和历史同期水平,有不少房企业绩的环比降幅甚至超过35%,包括部分龙头房企。“预计8月供货节奏并不会明显加快,成交也难有实质性改善,房企将更加努力地备战‘金九银十’。”
国家统计局此前发布的数据显示,今年6月,70个大中城市商品住宅销售价格涨幅整体呈现稳中有落的态势。业内专家认为,在房地产调控政策持续影响下,今后几个月房价涨幅将继续收窄。
组合拳见效
在业内人士看来,楼市成交降温,不只是供应的问题,从需求端来看,热点城市的限购政策和房地产金融政策的叠加效果正在显现。
近日,上海地区上调房贷利率,首套房利率由原来的4.65%调整至5.00%,二套房利率从5.25%上调至5.70%,调整幅度不小,足见调控决心。此外,杭州、广州、佛山等热门城市今年也多次上调房贷利率。根据贝壳研究院报告,截至7月20日,佛山地区有银行首套房组合贷利率高至7.35%,商贷利率为6%至6.2%。
易居研究院智库中心总监严跃进认为,重点城市均有收紧房贷和上调贷款利率的可能性,从而给房地产市场合理降温。与此同时,房企融资的“三道红线”也在持续发力,严控房企有息负债规模,倒逼房企降杠杆。
据贝壳研究院监测统计,今年前7月,房企境内累计发债规模约4395亿元,同比下降约3%。房地产企业境内债市融资自5月以来增速持续下滑。境外融资方面,前7月房企累计发债折合人民币约2033亿元,同比下降约29%。
有机构指出,“三线四档”与房地产贷款集中度管理的调控效果明显,房企新增发债规模不及到期债务规模的状况已持续数月。从7月来看,境内外到期房地产债券约1158亿元,净融资为-210亿元,资金对房企行为的约束越来越明显。
房企须谋变
“‘三道红线’下,房企要降低资产负债率,就必须将预收款尽快结转为营业收入。而银行实施贷款集中度后,房企外源融资开始紧缩,对销售回款的依赖度进一步上升。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,据国家统计局数据测算,今年上半年,房地产开发资金各项来源中,定金及预收款和个人按揭贷款的占比已超过50%,发债和贷款的占比明显下降。
李宇嘉表示:“要增加销售回款,除继续加快卖房外,还要加快竣工,取回监管账户里的预售资金。另外,还要加快储备地块开发进度。”
上海凯莱投资董事长徐宏峰认为,对房企而言,今后不能再过分追求快周转和高增长,需要踏踏实实做产品。
中梁地产集团投资中心副总经理胡晓闯表示,房企要积极调整策略,在一二三四线城市需要均衡布局。当前全国性的高周转已经弱化,但部分城市的高周转还是有必要存在,跑得快可以节约融资成本,提高资金使用效率。展望下半年,销售端或仍面临压力,需要加速推盘和回款。
名称 | 价格 | 均价 | 涨跌 | 日期 |
---|---|---|---|---|
1#铜 | 85910 - 86090 | 86000.0 | -1100 | 05-21 |
A00铝 | 20730 - 20810 | 20770.0 | -130 | 05-21 |
0#锌 | 24360 - 24450 | 24405.0 | +300 | 05-21 |
1#锌 | 24280 - 24380 | 24330.0 | +300 | 05-21 |
1#铅 | 18475 - 18575 | 18525.0 | +100 | 05-21 |
1#锡 | 286300 - 287500 | 286900.0 | +5750 | 05-21 |
1#镍 | 155950 - 156850 | 156400.0 | +200 | 05-21 |
1#铜 | 69160 - 69200 | 69180.0 | +240 | 01-31 |
A00铝 | 18950 - 18990 | 18970.0 | -40 | 01-31 |
0#锌 | 21220 - 21320 | 21270.0 | -60 | 01-31 |
1#锌 | 21120 - 21220 | 21170.0 | -60 | 01-31 |
1#铅 | 16300 - 16400 | 16350.0 | -25 | 01-31 |
1#锡 | 216750 - 218750 | 217750.0 | -1500 | 01-31 |
1#镍 | 127100 - 130700 | 128900.0 | -600 | 01-31 |
1#铜 | 67930 - 68020 | 67975.0 | -60 | 01-17 |
A00铝 | 18960 - 19020 | 18990.0 | +60 | 01-17 |
0#锌 | 21240 - 21340 | 21290.0 | -30 | 01-31 |
1#锌 | 21170 - 21270 | 21220.0 | -30 | 01-31 |
1#铅 | 15950 - 16100 | 16025.0 | -- | 01-17 |
1#锡 | 212750 - 214550 | 213650.0 | +3750 | 01-17 |
1#镍 | 127200 - 132300 | 129750.0 | +850 | 01-17 |
1#铜 | 69080 - 69280 | 69180.0 | +290 | 01-31 |
A00铝 | 18940 - 19000 | 18970.0 | -30 | 01-31 |
0#锌 | 20960 - 21260 | 21110.0 | -70 | 01-31 |
1#锌 | 20890 - 21190 | 21040.0 | -70 | 01-31 |
1#铅 | 16100 - 16200 | 16150.0 | -75 | 01-31 |
1#锡 | 216500 - 219000 | 217750.0 | -1500 | 01-31 |
1#镍 | 131500 - 131900 | 131700.0 | -500 | 01-31 |
1#铜 | 67970 - 68100 | 68035.0 | +55 | 01-16 |
A00铝 | 19030 - 19050 | 19040.0 | -80 | 01-16 |
0#锌 | 21470 - 21570 | 21520.0 | +220 | 01-16 |
1#锌 | 21350 - 21450 | 21400.0 | +220 | 01-16 |
1#铅 | 16050 - 16200 | 16125.0 | -- | 01-16 |
1#锡 | 209050 - 211050 | 210050.0 | +500 | 01-16 |
1#镍 | 126450 - 131450 | 128950.0 | -350 | 01-16 |
名称 | 最新价 | 涨跌 | 昨收 | 走势 |
---|---|---|---|---|
沪铜2407 | 86410 | -330 | 86740 | |
沪铝2407 | 20940 | -140 | 21080 | |
沪锌2407 | 24560 | 370 | 24190 | |
沪铅2407 | 18750 | -75 | 18825 | |
黄金2408 | 571.78 | -2.72 | 574.50 | |
伦外铜 | 10831.50 | -127 | 10958.50 | |
伦外铝 | 2628.00 | 1.5 | 2626.50 | |
伦外锌 | 3107.50 | -27.5 | 3135.00 | |
伦外铅 | 2334.50 | 2.5 | 2332.00 | |
伦外锡 | 33980 | -480 | 34460 | |
纽约金 | 2418.5 | -20 | 2438.5 |